감정평가는 자료 수집 및 분석, 시장분석, 평가기법의 적용 및 조정 그리고 평가보고서의 작성까지 부동산의 가치를 결정하는 평가 과정 전체를 일컫는 개념이다. 이러한 감정평가 업무를 세부적으로 살펴보면 공적인 업무가 대부분이라는 것을 알 수 있다.
공시지가, 국공유 재산의 취득ㆍ처분 등과 자산 재평가, 개발부담금 평가, 보상평가 등은 국민의 재산권 평가 그리고 국가의 조세 징수에 관련되어 있으며, 각종 개발사업에서는 보상의 근거가 된다. 또한 경매평가는 민간의 재산권 분쟁시 법원의 조정 역할에서 근거가 된다. 담보평가, 자문ㆍ상담, 투자분석과 일반 거래를 제외한 대부분의 업무가 공적 평가에 치중되어 있다. 사적 평가업무 중 가장 큰 비중을 차지하는 담보평가의 경우에도 부실화될 경우 국가 금융시장에 미치는 영향이 지대하기 때문에 사실상은 완전한 사적 평가영역이라고 보기는 어렵다.
이와 같이 감정평가 업무의 대부분은 국가의 공공 업무에 관련되어 있으며, 사적 업무의 경우에도 국가 경제에 미치는 파급효과가 지대하기 때문에 국가의 규제와 관리ㆍ감독이 지속적으로 요구되고 있다.
세부 업무분야별 감정평가를 공공적 특성과 발주기관에 따라 구분해 보면 크게 세 가지로 구분할 수 있다. 공적 분야, 준공적 분야와 사적 분야가 그것이다. 공시지가, 보상평가, 국공유평가, 경매평가 및 쟁송평가, 개발부담금평가 등은 대부분 정부기관에서 발주한다. 담보평가는 사적 기관에서 발주하나 국가 경제에 미치는 파급효과가 지대하다는 의미에서 준공적 평가로 구분할 수 있다. 그 밖에 자문ㆍ상담과 일반거래 평가는 사적 평가로 구분할 수 있다.
감정평가 업무는 대부분 국가기관과 공공기관에서 발주하고 있다. 이는 감정평가 업무가 국가의 부동산정책 및 조세정책과 관련되어 있다는 것을 의미한다. 따라서 감정평가는 국가의 지속적 관리가 필요한 분야이다. 이에 따라 감정평가 업무들은 법적으로 엄격한 규제를 받고 있다.
감정평가 업무의 발주처를 보면 아래의 대부분 지방자치단체와 법원을 포함하는 국가기관 혹은 공공기관이다. 또 국가기관과 정부에서 의뢰하는 업무들 뿐 아니라 기타 업무들도 대부분 법률에서 평가를 명하고 있거나 절차를 강제하고 있다.
감정평가 업무가 국가의 부동산정책 및 조세정책과 밀접하게 관련되어 있다는 점에서 이미 감정평가사는 다른 전문자격자들에 비해 특수성이 두드러지고 있는데 감정평가사 업무의 법적 근거를 살펴보면 그 차이가 더욱 뚜렷해진다. 감정평가사와 다른 전문자격자들은 관련 업무규정에서 보다 확실한 차이가 난다. 변호사 업무의 일부와 공인회계사 업무의 일부를 제외하고는 법적으로 업무의 의뢰를 강제하고 있는 경우가 없다.
변호사의 경우 「헌법재판소법」에는 각종 심판 절차에 반드시 변호사를 대리인으로 선임하도록 규정되어 있다. 「형사소송법」과 「민사소송법」에서는 원칙적으로 변호사를 변호인 또는 소송 대리인으로 선임하도록 규정하고 있다. 따라서 변호사에 대한 업무 의뢰가 실질적으로 강제되는 경우는 「헌법재판소법」의 규정에 의한 업무로 한정된다.
회계사의 업무는 회계에 관한 감사․감정․증명계산·정리·입안 또는 법인 설립 등에 관한 회계 업무 및 이에 부대되는 업무 그리고 세무 대리업무 및 이에 부대되는 업무로 구분된다. 이 중 법률에 따라 반드시 회계사가 하여야 하는 업무는 오로지 자산 총액이 70억 원 이상인 주식회사의 외부감사 뿐이다(「주식회사의 외부감사에 관한 법률」제2조 및 동법 시행령 제2조).
변리사의 경우 법률에 반드시 변리사가 그 업무를 수행하여야 한다는 강제 조항은 없다. 일반인이라도 동 업무를 수행할 수 있는 경우에는 변리사를 거치지 않더라도 직접 수행할 수 있다. 이는 법무사의 경우에도 동일하다.
그러나 감정평가사의 경우에는 업무의 공공성 그리고 평가 결과의 사회적 파급효과 때문에 약 180여 개 이상의 법령에서 감정평가사에게 업무를 의뢰하도록 강제하고 있으며 업무 절차도 명문화하고 있다. 타자격자와 구분되는 이러한 특성은 감정평가사의 모든 업무가 부동산시장의 안정화에 전체적으로 연결되어 있고 또 그 중요성이 크기 때문에 어느 한 분야도 법률에서 강제하지 않을 수 없기 때문에 나타난 것이다.
