공익사업용 토지에 대한 매수청구제도 활성화 방안
계획제한 등으로 인해 규제를 받는 토지소유자는 손실보상의 대체적 수단으로서 권리자에게 당해 토지의 매수를 청구할 수 있다. 토지거래허가제는 토지에 관한 사용․수익․처분권 중 처분권을 제한하는 계획제한의 일종으로 매수청구제도를 두고 있다.
불허가처분을 받은 자는 불허가처분의 통지를 받은 날부터 1월 이내에 시장․군수․구청장에게 당해 토지에 관한 권리의 매수청구를 할 수 있다(법 제123조제1항). 매수청구를 받은 시장․군수․구청장은 국가․지방자치단체․한국토지공사 그 밖에 대통령령이 정하는 정부투자기관 또는 공공단체 중에서 매수할 자를 지정하여, 매수할 자로 하여금 예산의 범위 안에서 공시지가를 기준으로 하여 당해 토지를 매수하게 하여야 한다. 다만, 토지거래계약 허가신청서에 기재된 가격이 공시지가보다 낮은 때에는 허가신청서에 기재된 가격으로 매수할 수 있도록 하고 있다(동조 제2항).
그러나 매수청구토지의 매수가격은 근본적으로 쌍방의 합의에 의해 국가나 지방자체 등이 원활하게 취득하고, 국민의 재산권을 최대한 보장하려면 공공필요에 의해 재산권이 수용될 때 이루어지는 둘 이상의 감정평가기관이 산술평가한 감정가격 수준으로 현실화할 필요가 있다. 왜냐하면 매수가격이 단순히 공시지가에 의하도록 하거나 공시지가 또는 실거래가격 중 낮은 가격에 의하도록 하는 것은 전혀 협의가 성립될 가능성이 희박하기 때문이다.
따라서 법 제123조제2항은 “제1항의 규정에 의한 매수청구를 받은 시장․군수 또는 구청장은 국가․지방자치단체․한국토지공사 그 밖에 대통령령이 정하는 정부투자기관 또는 공공단체 중에서 매수할 자를 지정하여, 매수할 자로 하여금 예산의 범위안에서 공시지가를 기준으로 하여 당해 토지를 매수하게 하여야 한다. 다만, 토지거래계약 허가신청서에 기재된 가격이 공시지가보다 낮은 때에는 허가신청서에 기재된 가격으로 매수할 수 있다”를 “제1항의 규정에 의한 매수청구를 받은 시장․군수 또는 구청장은 국가․지방자치단체․한국토지공사 그 밖에 대통령령이 정하는 정부투자기관 또는 공공단체 중에서 매수할 자를 지정하여, 매수할 자로 하여금 예산의 범위 안에서 당해 토지를 매수하게 하여야 한다”로 개정해야 한다.
그리고 「국토계획법」에 “매수자가 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 토지를 매수하는 경우의 가격은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 감정평가업자가 감정평가한 감정가격을 기준으로 하되, 토지거래계약 허가신청서에 기재된 가격이 감정가격보다 낮은 경우에는 허가신청서에 기재된 가격으로 할 수 있다”는 내용으로 하는 제123조제3항을 신설하여야 할 것이다.
