〇현행 국민주택채권 발행제도에서 일반적인 채권 발행제도와 가장 크게 다른 점은 의무매입방식이라 할 수 있는데, 이는 국채발행의 경제적 기능인 자금조달 기능과 조세 기능으로 구분됨
―의무매입제도는 대규모 자금을 조달하기 위한 효과적임 방법이고, 특히 채권 발행시장이 미성숙한 경제상황 또는 대규모 자금이 긴급하게 조달되어야 할 국가적 위기상황에서 효과적인 자금조달 방법임
―의무매입제도를 통해서 국채가 시장가치(또는 공정가치)보다 높게 매각되었다면 매각가격과 시장가치의 차액(발행차익)의 경제적 실질은 조세임
〇현행 국민주택채권 발행의 1차적인 목적은 자금조달에 있지만, 국민주택채권 발행제도는 개발이익을 환수하는 조세 기능을 수행하고 있음
―주택종합계획을 효율적으로 실시하기 위하여 필요한 자금을 확보하고, 이를 원활히 공급하기 위하여 국민주택기금이 설치됨(주택법 제60조 제1항), 국민주택채권은 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 국민주택기금의 부담으로 발행되는 국채(주택법 제67조)
―하지만, 국민주택채권을 공정가치보다 높은 가격으로 부동산 매수자에게 매각함으로써 부동산 시장에서 발생하는 개발이익이나 예상되는 미래의 시세차익을 흡수하고, 이를 국민주택기금의 저금리 대출 재원으로 활용함
〇국민주택채권 의무매입제도는 채권시장의 수요기반의 취약하였던 1970년대부터 1990년대까지의 우리나라의 경제상황에서 대규모 자금을 안정적으로 저금리에 조달할 수 있었던 중요한 기반이 되었고, 사회간접자본의 확충과 주택공급 부족으로 인하여 발생한 대규모 개발이익 및 부동산가격 시세차익을 신속히 흡수하고 주택시장을 안정화시키는 효과적인 수단으로 작용하였음
〇현행 국민주택채권 발행제도는 조세 기능과 자금조달 기능을 혼합함으로써 국민주택채권이 시장원리에 의해 발행되지 못하게 하는 문제를 발생시킴으로써 사회적 후생을 감소시킴
― 국민주택채권 발행시장의 왜곡으로 인한 비용 요인
― 국민주택채권의 원활한 유통이 지연되고 비효율적인 유통구조가 형성됨으로써 의무매입자는 유통비용을 추가적으로 부담하게 됨
― 국고채로 통합 발행될 경우 얻을 수 있는 규모의 효과 상실
― 국민주택채권 발행규모의 적정성이 유지되지 못할 위험(부동산 거래의 급감시)이 존재함
― 국민주택채권 매입의무로 인해 국민은 채권에 대해 조세의 수단으로 왜곡된 이미지를 갖게 되고, 이는 채권시장의 장기적 발전을 저해함
〇 현행 국민주택채권 발행제도를 통해 정부는 이익을 얻고 국민주택채권매입의무자는 비용을 부담하여, 채권시장구조가 왜곡되고 사회적 비용이 발생함
― 정부는 국민주택채권을 고가에 발행함으로써 국민주택채권의 발행차익을 얻음
― 국민주택채권매입의무자는 고가에 국민주택채권을 매입하고, 자금을 회수하기 위해서 매입된 채권을 상대적으로 저가에 매도함으로써 국민주택채권 인수비용을 지불함
― 국민주택채권이 상대적으로 유동성이 풍부한 국고채의 형태로 발행될 경우 더욱 높은 가치를 가질 수 있을 것이므로, 국민주택채권을 유동성이 빈약한 형태로 발행할 때 사회적 비용이 발생함
〇 현행 국민주택채권 발행제도에서 파생되는 세 가지 비용요소(정부의 발행차익, 의무매입자의 인수비용, 유동성 부족으로 인한 사회적비용)를 추정함
― 국민주택채권의 발행차익은 액면 이하의 가치를 가진 국민주택채권을 액면가액으로 발행함으로써 정부가 얻은 이익을 의미함
― 국민주택채권 인수비용은 국민주택채권 매입의무자가 국민주택채권을 액면가액으로 인수한 후 국민주택채권 매수전담사에게 즉시 매도하여 국민주택채권 매입자금을 회수하는 과정에서 매입의무자가 실질적으로 부담하는 비용을 의미함
― 국민주택채권이 유동성이 풍부한 국고채(복리채 형식은 유지한다고 가정함)로 발행될 경우 액면 10,000원당 발행시 공정가치는 국고채에 적용되는 수익률로 할인되어야 함
〇 정부가 국민주택채권의 발행차익에 해당하는 11,009(=7,369+3,640)억 원을 조세를 통해 의무매입자에게 직접 징수하였다면 의무매입자는 연간 919억원을 절약할 수 있었을 것임
― 1종 국민주택채권을 통해 발생하는 발행차익과 인수비용은 각각 연간 약 7,369억원과 7,968억원으로서, 의무매입자가 추가적으로 부담해야하는 비용은 약 600 (=7,968-7,369)억원 수준
― 2종 국민주택채권을 통해 발생하는 발행차익과 인수비용은 각각 연간 약 3,640억원과 3,959억원으로서, 의무매입자가 추가적으로 부담해야하는 비용은 약 319 (=3,959-3,640)억원 수준
―즉, 국민주택채권제도를 통해 연간 약 1조원 수준의 발행차익이 징수되기 위해서는 발행차익의 약 9%(919억원)가 사회적 비용으로 발생함
