가. 개관
독일에는 약 4천만 주택이 존립하고 있으며, 그 중 거의 2천4백만이 임대주택이다. 임대주택의 약 61%(1,450만 주택)는 소규모 민간임대인이다. 유럽의 다른 국가들과 비교하여 독일의 주택은 이렇듯 민간임대인의 비율이 비교적 높은 구조로 형성되고 있으며, 독일 주택시장의 안정성에 상당부분 기여하고 있는 요인이라고 볼 수 있다.
독일의 주택정책은 효과적인 조치를 통해 계속해서 사회적으로 지원되어야 한다는 사회복지 차원의 임대차법을 유지하는 데 중점을 두고 있다. 이는 일반적으로 월 소득이 적은 가계는 주택시장에서 공급 가능한 주택이 있다하더라도 대부분 주택부담비용을 감당할 수 없기 때문이다. 그 외에도 특정한 인구집단은 시장에 접근하는 것 자체가 문제가 되기도 한다. 따라서 적절한 차임으로 양질의 주거공간을 갖춘 주택이 대부분 민간에 의해 형성된 주택경제를 통해 지속적으로 공급될 수 있도록 보장하는 것이 중요하다고 볼 수 있다. 이러한 의미에서 임대차법은 임대인에게 소유재산의 적절한 환가(Verwertung)를 가능하게 해줄 뿐만 아니라, 동시에 임차인을 위해서는 사회복지적 안정성을 제공해 준다.
일반적으로 임대차계약은 임대기간 중 임대차 목적물의 사용에 대한 차임의 지급을 목적으로 이루어지는 임대인과 임차인간의 상호 약정을 의미한다. 즉 임대인은 임대기간 중 임차인에게 임대차 목적물의 사용을 허용할 의무를 지게 되며, 임차인은 임대인에게 약정한 차임을 지급할 의무가 있다. 독일연방헌법재판소의 판례에 따르면 임대된 주택에 대한 임차인의 소유는 기본법(Grundgesetz, GG) 제14조 제1항 1문의 재산권보호규정에 의해 보호된다고 명시하고 있다.
독일민법전(Bürgerliches Gesetzesbuch, BGB)은 임대차법(Mietrecht)과 관련하여 제535조부터 597조까지 그 규정을 두고 있으며, 임차인의 권리를 상세하고 강력하게 규정하고 있다. 현행 독일민법전의 임대차법은 2000년 11월 9일 제출된 연방정부의 “임대차법의 새로운 편성, 간소화 및 개혁에 관한 법률” 초안에 근거하며 이를 수정･보완한 임대차법이 2001년 9월 1일 부터 현재까지 시행되고 있다.
독일의 주택정책은 환경정책과 밀접한 관련이 있다. 연방정부는 2010년 ‘환경친화적이고 신뢰 및 지불가능한 에너지공급을 위한 에너지계획’(Energiekonzept für eine umweltschonende, zuverlässige und bezahlbare Energieversorgung)에서 주택의 에너지현대화는 주택시장에서의 중요한 미래과제임을 표명하고 있다. 이는 전 세계적인 에너지자원의 감소와 기후변화로 인한 영향이 지속되면서 에너지절약과 이산화탄소배출에 대한 감축의무가 주택부문에까지 확대되었음을 반영하고 있음을 보여준다. 독일의 경우 에너지소비의 40%, CO2 배출의 약 20%가 건물에 해당된다. 따라서 주택건물은 에너지효율성과 기후보호를 위한 핵심 정책이 되고 있다.
이러한 배경과 함께 독일연방정부는 현행 임대차법의 규정(특히 제554조, 제559조 – 제559b조 BGB)이 임대주택공간의 에너지효율성과 기후보호에 적합하지 않다는 판단 하에 이에 관한 ‘임대차법개정법안’을 마련하였다.
나. 독일 임대차법
1) 임대차법의 규율체계
독일연방의회(Deutscher Bundestag)는 2001년 3월 29일 임대차법개혁법을 통과시킴으로써 임대차법을 전면적으로 새롭게 개정하였다. 임대차법의 개정 이전 까지 주거공간에 대한 임대차는 민법전 내에서 단일한 절(Title)에 규정되어 있지 못하였다. 더욱이‘임대차’(Miete)라는 제목 하에 임대차목적물의 모든 종류, 예를 들면 동물, 토지 및 선박에 관한 임대차규정이 포함되었다. 따라서 임대차에 관한 법규정을 개관하는 것이 용이하지 않았다. 임대차개혁법은 그동안 민법전에 규정되지 않고, 특별법으로 시행되었던 차임규정법(Gesetz zur Regelung der Miethöhe, MHRG)과 사회조항법(Sozialklauselgesetz) 등 임대차관련 특별법을 폐지하고 필요한 규정들은 민법전에 수용하였다.
현행 임대차법은 개정 전의 규정이 임대차(Miete), 용익임대차(Pacht), 농지용익임대차(Landpacht)로만 분류되어 있었던 것을, 임대차계약(Mietvertrag)과 용익임대차계약(Pachtvertrag)이라는 제목(Title) 하에 <표 2-5>와 같은 규율체계로 구성되어 있다. 개정 전의 규정이 과도하게 긴 문장으로 또는 지나치게 구체적인 내용으로 구성되어 있었다면 현행 임대차법은 명확성(Klarheit), 이해성(Verständlichkeit) 및 투명성(Transparenz)으로 임대차법의 간편화(Vereinfachung)뿐만 아니라, 임대인과 임차인이 그들의 권리와 의무를 가능한 한 전문가의 도움 없이 스스로 법규정을 확인하고 알 수 있도록 하는데 그 목적을 두었다고 볼 수 있다.
