(1) 임대료 통제
ㅇ 미국의 임대료 통제제도는 각 주별로 연방정부로부터 위임된 권한을 바탕으로 운영되고 있으며, 각 주별로 상이한 임대료 통제 적용․활용되고 있음.
– 미국의 임대료통제는 과도한 임대료 인상으로부터 임차인을 보호하기 위하여 1942년 전시물가통제법(Emergency Price Control Act,1942)의 제정이후 1951년까지 대부분의 도시에서 시행되었음.
– 1973년 임대료 통제에 따른 실효성 저하와 암시장 형성 등과 같은 사회적 문제로 대두되자 연방정부차원에서의 임대료 통제는 폐지되고, 임대료법(Rental Law)의 재정을 통하여 각 지방자치단체에 임대료 통제와 관련된 권한을 위임하여 현재에 이르고 있음.
ㅇ 미국의 공정시장 임대료(FMR; Fair Market Rent)는 미국의 주택도시개발부(HUD; US Department of Housing and Urban Development)는 연방차원에서 운영되고 있으며, Section 8에 의한 임대주택 임대료 적격여부를 결정하는데 사용되고 있음.
– 공정시장임대료(FMR)는 임대주택을 임대하기 위해 필요한 임대료 총액에 대한 평가액으로서 주택임대료뿐만 아니라 전기, 가스, 수도료를 포함하며, 그 수준은 기준 임대주택 임대료의 40%분위 임대료(기준 임대주택의 40% 이하의 임대료)임. 40%분위 임대료는 최근 이주자가 거주하고 있는 모든 주택의 임대료 분포에서 도출됨.
ㅇ 공정임대료는 HA(Housing Agencies)가 관할지역의 FMR에 대한 의견서를 제출할 때 RDDS 방법을 이용하는 것을 원칙으로 하며, 관할구역의 규모가 적은 HA의 경우 재정여건을 감안하여 양식의 임대주택조사(Rental Housing Survey)방법을 이용하도록 권장하고 있음.
– RDDS는 FMR조사에 필요한 개념과 절차를 명시하고 있으며, 기술적인 복잡성과 전문적인 요구조건 때문에 비전문가들이 RDDS를 수행하는 것을 지양하고, 경험과 전문성을 갖춘 전문기업이 조사를 수행하도록 권장하고 있음.
2) 임대료 보조(Housing Choice Vouchers Program)
ㅇ 1970년대 미국의 공공임대주택의 대량건설로 인하여 기존의 지역공동체 해체, 도시 미관의 훼손, 저소득층의 집중 거주 유도로 인한 범죄률의 증가 등과 같은 사회적 문제를 야기되자, 주거비보조 정책에 대한 필요성이 대두되었음.
– 이후 1980년대와 1990년대를 거치면서 양분화되어 있던 증서프로그램과 바우처프로그램을 통합하여 1990년대 후반 ‘주거선택바우처 프로그램’으로 일원화되면서 제도의 정착이 이루어졌음.
ㅇ 주택바우처 제도의 실시는 신규주택의 공급없이 기존 주택의 활용을 통하여 저소득가구에 대한 주거지원이 가능해짐으로써 비용절감의 효과를 얻을 수 있었고, 지원을 받지 않은 동일계층의 가구에 비해 주택바우처 제도의 수혜가구는 주거수준의 향상을 유도할 수 있음. 그리고 자신의 주거소요를 가장 잘 충족시킬 지역을 선택할 수 있는 자유가 주어짐으로써 저소득층 가구의 넓게 확산되어 빈곤가구의 집중거주를 완화시킬 수 있게 되었음.
ㅇ 그러나 주택바우처는 연금이나 공공부조와 같이 당연히 받을 수 있는 권리가 있는 프로그램이 아니라 사전에 정해진 예산의 범위 내에서 운영되므로 수평적 형평성의 문제점을 야기할 수 있음.
ㅇ 또한 ‘극도로 소득이 낮은 가구’와 ‘소득이 매우 낮은 가구’ 중 약 15%만이 지원을 받을 수 있는 한정된 예산으로 인하여 수혜자가 매우 적고, 그로 인한 대기자의 수와 대기기간이 장기화될 수 있음.
– 주택바우처 제도가 활성화되기 위해서는 그 밑바탕에 양질의 저렴주택의 신규공급이 수반되어야 하며, 이를 바탕으로 주택바우처의 효과를 극대화할 수 있음. 그러나 바우처 제도의 도입으로 신규 건설의 지원 없이 기존의 주택재고를 활용하여 저소득층의 주거안정과 정부 재정의 절감효과를 거두고 있기 때문에 저렴주택의 신규건설에 대한 관심이 줄어들고 있음. 또한 바우처 지원에 대한 예산의 동결 또는 삭감으로 인하여 상대적인 바우처제도의 수혜정도가 감소하고 있음.a
