현재 우리나라에서 지역개발사업에 활용이 가능한 부동산 금융제도로는 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사(Real Estate Investment Trusts 이하REITs), 간접투자자산운용업법(이하 간투법)에 의한 다양한 부동산 간접투자상품, 프로젝트금융투자회사(Project Finance Vehicle, 이하 PFV) 등이 있다. 이외에도 자산유동화에관한법률에 의한 자산담보부증권(Asset Backed Securitis, 이하 ABS), 주택저당채권유동화법에 의한 주택저당증권(Mortgage Backes Securities, 이하 MBS) 등의 제도를 마련해 놓고 있다.
당초 이들 제도는 IMF 외환위기 이후 기업 및 금융기관 구조조정 추진과정에서 기업 및 금융기관 보유부동산의 원활한 매각을 지원하기 위해 부동산유동화제도를 도입하였고, 이들 제도 도입의 토대위에서 금융시장과 연계된 부동산 증권화가 추진되었다. 즉, 부동산에서 발생하는 현금흐름을 기초로 채권 및 주식형태의 부동산 금융상품이 도입된 것이다. 최근 저금리 기조 및 노령화 사회로의 진입 등으로 개인 및 기관투자가들은 안정성과 수익성이 겸비된 부동산금융상품에 대한 관심이 확대되고 있는 추세이고, 외국계 부동산투자자금도 국내 부동산시장에 대한 관심을 지속적으로 보이고 있는 상황이다.
이들 제도 중에서 ABS, MBS 제도는 부동산 개발사업에 소요되는 자금과 직접적으로 관련되기보다는 부동산 개발과정에서 발생되는 자산을 증권화하는 과정에 관련되기 때문에 본 연구에서는 부동산 개발사업과 관련성이 높은 REITs법, 간투법, PFV제도에 대해서 간략히 살펴보았다.
건전한 부동산 간접투자를 증진하고 기업의 구조조정을 지원하기 위해서 2001년 7월 부동산투자회사법을 제정하였다. 부동산투자회사법은 주식발행으로 자금을 모집하여 회사를 설립한 후 부동산 투자하여 얻은 투자수익을 주주에게 배당하는 부동산투자전문회사이다.
부동산투자제도(REITs)는 ’90년대 말 외환위기 때 구조조정 차원에서 양산된 민간보유 부동산매물을 흡수하고 급증하는 시중 부동자금을 소화시키는 역할을 수행하였다. REITs는 회사의 재무상태, 영업수익 등 내부정보가 공개되고, 부동산투자 물건을 평가하여 회사가치에 반영한다. 그리고 과거에는 소액투자자들이 대규모 부동산 투자에 엄두를 내지 못하였지만 이제는 REITs 주식을 매입함으로써 우량한 대규모 부동산투자에 참여할 수 있다.
부동산투자회사는 실체회사형 REITs와 명목회사형 REITs로 구분되고 명목회사형에는 위탁관리 REITs와 기업구조조정 REITs로 구분된다.
한편 REITs 상품의 성격 및 특징은 다음과 같다. 첫째 상법상 주식회사 형태로 다수의 투자자금을 모집하고, 둘째 주로 임대형 부동산에 투자하여 임대료 등 부동산에서 발생하는 수익을 배당하는 상품이다. 셋째, 펀드는 거래소시장에 상장하여 유동성을 강화하는 상품적 특징이 있으며, 넷째, 부동산운영수익을 소액투자가들과 향유할 수 있다.
건설교통부는 2006년 10월에 부동산투지회사법의 개정안을 국회에 제출하였는데 현재 소위원회의 심사를 끝내고 본회의 심의를 남겨두고 있다. 개정안에 대한 설명은 Ⅶ장 1절 1항의 기존 부동산금융제도의 개선 방안에서 기술되어 있다.
