“윤석열이나, 문재인이나 똑같네.” 심상치 않은 부동산 시장 근황

“이게 다 문재앙 때문이다.” 부동산 폭등 열풍을 두고서 많은 사람의 입에 오르내린 것이 바로 지난 정부였습니다. 부동산 폭등으로 인한 박탈감, 주거 문제로 인해 대한민국 사회는 술렁였습니다.

기준 금리 인상 등의 요인으로 부동산 하락장이 본격화하면서 시장이 침체되고 있습니다. 오랫동안 불패지로 불린 서울 강남조차 직전 전세계약 시점보다 현재 전세시세가 낮아지면서 역전세 부메랑을 맞고 있습니다.

집주인들은 목돈을 마련해야 하는 어려움에 직면했고, 세입자들은 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 커졌습니다. 이에 정부도 보증금을 반환하기 위한 목적의 대출에 한해 규제를 풀어 주기로 했습니다.

집 값이 폭등했다고 비판적이었던 언론과 시민들의 의견은 사뭇 다른 느낌입니다. 그렇다면 현재 어떤 일이 일어나고 있는지 머니위키와 함께 알아보도록 하겠습니다.

은마, 목동 재건축이 시장에 미칠 영항

서울 강남구 대치동에 있는 은마아파트는 오랜 기간 ‘재건축 규제’의 상징으로 여겨졌습니다. 재건축 사업을 1996년부터 추진했지만 무려 26년 동안 본격적인 절차를 밟지 못했기 때문인데요.

또한 1985~1988년 목동 일대에 조성된 대규모 아파트 단지인 목동 아파트는 지은지 40년 가까이 됐지만, 그동안 재건축은 지지부진하기만 했습니다.

2018년 재건축 계획안을 만들었지만 지구단위계획구역 계획안은 물론 안전진단도 통과하지 못했습니다.

최근 은마와 목동 모두 정비계획안이 서울시 도시계획위원회 심의를 통과되며 재건축이 이루어질 수 있는 기반이 마련됐습니다.

이에 아파트 소유주들은 기대감을 내비쳤지만, 정작 매물을 거두어들이거나 호가를 올리는 등의 움직임은 없는 상태입니다. 높은 금리 인상의 이유도 있지만, 토지거래허가구역, 재건축 초과이익환수제 등 각종 규제에 묶여있기 때문입니다.

정부 15억 이상 주택담보대출 허용

정부는 시장 안정화를 위해 지난 11월 10일, 부동산관계장관회의를 열고, 주택을 구입하려는 목적이 아닌 생활비·교육비·전월세보증금반환 등을 이유로 주택담보대출을 실행해 마련하는 생활안전자금 대출 규제를 완화하겠다고 발표했습니다.

이에 집주인들은 규제지역 내 15억 원을 초과하는 주택을 가지고 있더라도 보증금 반환이 이유라면 주택담보대출을 받을 수 있게 됐습니다.

현행 최대 2억 원으로 책정된 한도는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)에 맞춰 관리하도록 개선했는데요 무주택자에 대한 LTV 규제 50%로 일원화, 서민과 실수요자는 최대 6억 원 한도 내에서 70%까지 LTV 우대 등의 정책을 내놓았습니다.

11월 7일에는 안심전환대출의 신청요건을 주택가격 4억 원에서 5억 원으로 완화하고 한도도 3억 6천만 원으로 늘렸는데요.

우리나라는 전체 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 높기 때문에 금리 인상으로 인한 영향이 다른 나라보다 크기 때문에 정부에서 안심전환대출을 적극 홍보하고 있습니다.

집값 하락세 반등 가능할까?

한국은행의 이창용 총재은 하반기에 집값이 더 떨어질 것이라 전망했습니다. 지난 11월 3일, 미국 중앙은행(Fed)은 기준금리를 0.75%포인트 올리는 자이언트 스텝에 나섰습니다.

이에 따라 한국은행도 이달 말 금융통화위원회를 통해 또 한번 큰 폭의 기준금리 인상을 감행할 것으로 보이기 때문에 이로 인한 부정적 영향이 클 것으로 보입니다.

정부의 정책에 대한 시장의 전망 역시 그리 밝지 않습니다. 주택담보대출 금리가 연 7%대로 오른 상황에서 LTV 믿고 돈을 대출할 사람은 많지 않을 것이며, 미국의 금리 인상 여파로 한국의 대출 금리는 내년에 8∼9% 이상으로 치솟을 텐데 거래절벽이 해소될 리 만무하다는 건데요.

시장 하락이 멈추고 다시 반등하려면 신규로 집을 사야하는 사람이 많아져야 합니다.

하지만 앞으로 신규 주담대를 받을 경우 최소 7%에서 내년에는 10%까지 오를 것으로 예상되는 상황에서 새로 집을 사려고 하는 사람은 그리 많지 않을 것입니다.

즉 당분간 하락세 흐름이 이어질 것으로 보입니다. 현 정부의 경제정책과 공급정책이 투기와 가격 상승에 친화적이지만 이러한 주변 상황 때문에 시장은 하향안정화할 확률이 높습니다.