이행강제금 부과시 토지․건물가액 배분
앞에서 살펴본 것처럼 나대지 이외에 부속건물이 있는 토지거래의 경우에는 실거래가액에서 토지분과 건물분의 거래가격을 서로 안분한 후에 산출된 토지분의 실거래가격을 이행강제금 부과기준가격으로 하고 있다.
그러나 현실적으로 부동산시장에서 토지와 건물이 각각 분리되어 거래되는 경우가 드물고 일괄로 거래되는 것이 관행이다. 따라서 실거래가격에서 이행강제금 부과를 위해 토지분과 건물분의 거래가격을 안분하여 부과하는 것은 현실적으로 매우 어려운 작업이라 할 수 있다.
이하에서는 이행강제금 부과시 원용할 수 있는 배분방안이 있는지 검토하기 위해 현재 법원 경매평가 등에서 ‘토지․건물 배분비율’ 활용시 논의되고 있는 배분방법을 중심으로 살펴보기로 한다. 다만, 엄밀한 의미에서 이행강제금과 관련한 토지․건물가액의 배분문제는 주로 단독주택과 지상권 거래시 건물만 거래되는 경우에 국한된다고 볼 수 있다.
가. 토지․건물가액 배분의 의의
토지․건물 배분비율 산정에 관한 기존의 논의들은 대부분 토지․건물의 과표산정이 토지분과 건물분으로 각각 분리과세 평가되고 있는 것에 대한 문제점을 지적하고, 이를 해결하기 위한 대안으로 토지․건물 일괄평가를 통한 과표일원화로 과표산정체계를 개선하는 것을 주요 내용으로 하고 있다. 또한 건물과표의 경우에는 행정자치부의 건물시가표준액과 국세청의 건물기준시가로 이원화되어 산정되고 있는 행정의 비능률성도 아울러 지적하고 있다.
집합건물의 경우 건물과 토지를 따로 거래하는 경우는 거의 없는 거래관행상 건물과 토지의 가격을 분리하는 것은 부동산평가이론이나 실무상 곤란하지만, 경매평가의 경우 그 목적상 부득이하게 건물과 토지의 대지권에 대한 가격배분이 필요한 경우가 있다.
일반적으로 집합건물 구분평가시 건물과 토지의 대지권에 대한 가격배분은 당해 지역 및 물건의 특성을 고려하여 다음의 세 가지 방법 중 구체적 타당성이 있는 방법을 선택하여 적용할 수 있을 것이다.
첫째, 건물과 토지의 대지권에 대한 가격을 각각 산정한 후, 그 비율에 따라 비준가격을 배분하는 방법이다. 이는 이후 살펴보게 될 비율배분법을 의미하는데, 집합건물의 토지가격과 건물가격을 각각 산정하여 토지와 건물의 배분비율을 구하고, 이 비율을 토지․건물을 일체로 평가한 가액에 적용하여 토지분과 건물분의 가격을 산정하는 방법을 말한다.
둘째, 건물가격을 산정한 후, 비준가격과 건물가액의 차액을 토지의 대지권에 배분하는 방법이다. 이는 토지잔여법의 논리와 거의 비슷한 방법으로 비준가격, 즉 토지․건물 일체가격에서 건물의 재조달원가를 제외한 나머지 부분을 토지가액으로 보는 개념이다.
셋째, 한국감정평가협회가 제시한 「집합건물 구분평가시 토지․건물 배분비율에 관한 지침」에 의거하는 방법이다. 한국감정평가협회가 제시한 지침에 따르면 주거용 집합건물의 구분평가시 토지․건물 배분비율은 2004년에 한국부동산연구원에서 새로 제시한 것을 기준으로 하되, 당해 토지 및 건물의 지역요인, 개별요인, 기타 가격형성상의 제약요인을 종합적으로 고려하여 각각의 사례에 따라 적의 조정할 수 있도록 하고 있다. 또한 한국감정원(2005)은「법원감정평가실무」에서 2004년 한국부동산연구원에서 제시한 토지․건물 배분비율을 제공함으로써 경매평가시 이를 활용하도록 하고 있다.
위에서 살펴본 집합건물의 토지․건물 배분비율 산정방법들 중 일반적으로 한국부동산연구원에서 제시한 세 번째 방법을 가장 많이 사용하고 있다. 그러나 이 배분비율은 주거용 집합건물에 대해서만 제시하였기 때문에 여기서 다루고자 하는 단독주택과 지상권 거래의 경우에는 적용하기가 어렵다.
