지상권거래시 토지 건물가액 배분방법
한편 지상권거래(건물만 거래)의 경우에는 개별공시지가와 재산세 부과시 적용되는 건물분 과세표준을 차감하여 토지가액을 산출할 수 있을 것이다. 즉, 토지가액은 개별공시지가를 활용하고, 건물가액은 시가표준액을 적용하여 토지와 건물 각각에 배분하는 방법으로 산정한다. 여기서 건축물의 시가표준액은 당해 건축물이 과세기준일 현재 신축된 것으로 보아 계산한 시가표준액을 의미한다.
「지방세법」 제183조제1항에 의하면, “…… 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우에는 당해 주택에 대한 산출세액을 제111조제2항의 규정에 의한 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 부분에 대하여 그 소유자를 납세의무자로 본다”고 규정하고 있다.
재산세의 과세표준은 건물의 시가표준액으로, 건물의 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 시장․군수․구청장이 도지사․특별시장․광역시장의 승인을 얻어 결정한 가액으로 한다.
건물의 시가표준액을 결정하거나 변경․결정함에 있어서는 건물의 규모, 형태, 위치, 특수설비, 기타 여건을 참작하여 가감산율을 적용하여 결정한다. 즉, 건물의 시가표준액은 철근콘크리트 슬래브 아파트의 신축가격을 기준으로 구조별 용도별 위치별 지수와 경과연수별 잔존가치율 및 그 규모 특수설비 등을 참작한 가감산율을 적용하여 결정한다.
구체적인 건물의 시가표준액은 행정자치부장관이 지시하는 내용에 따라 도지사, 특별시장, 광역시장이 시장, 군수, 구청장에게 승인하고 있으며, 그 승인된 내용에 따라 결정되고 이에 따라 각 지방자치단체에서 별도의 『부동산시가표준액표』로 만들어 제시하고 있다.
시가표준액 = 신축건물 기준가액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 ×
경과연수별 잔가율 × 면적(㎡) × 가감산율
한편 신축건물의 기준가액은 1㎡당 170,000원이고, 시장․군수․구청장은 기준가액의 5% 범위 내에서 가감한 금액으로 기준가액을 달리 정할 수 있다. 즉, 최하 161,500원에서 최고 178,500원까지 시․군․구별로 기준가액이 달라질 수 있다.
구조지수는 철골콘크리트조, 철근콘크리트조, 경량철골조, 시멘트벽돌조 등 건물의 구조에 따라 120에서 30까지 8개의 지수를 정해 놓고 있다. 용도지수는 주거 숙박 건물의 사용용도에 따라 30개 이상의 용도에 최고 135에서 최하 40까지 7개의 지수를 정해 놓고 있다. 위치지수는 건물이 위치한 지역의 특성을 시가표준액에 반영하는 것으로서 이는 같은 건물이라 하더라도 도심에 있는 것과 변두리에 있는 것이 차이가 나도록 하는 지수이다. 위치지수는 건물 부속토지의 1평방미터당 공시지가의 크기에 따라 최고 130부터 최하 80까지 있다.
경과연수별 잔가율은 정율법에 의하여 매년 일정한 율로 감가상각하도록 하였고 내용연수가 경과된 건물은 최종연도의 잔가율을 적용한다. 가감산율은 건물의 특성에 따라 특수한 부대시설이 설치되어 있는 등 가치증가요인이 있을 경우 시가표준액을 가산하거나, 일반 건물보다 감산요인이 있을 경우 감산하는 것을 말한다.
