가. 표준지 공시지가의 평가 및 검증 절차
① 평가 절차
표준지 공시지가의 평가 절차는 다음과 같다. 먼저 건설교통부가 표준지 선정 및 조사ㆍ의뢰한다. 이에 따라 공시지가 조사 평가자의 교육이 이루어진다. 이후 50만 필지의 표준지에 대하여 감정평가사에 의한 조사와 지역 분석이 이루어진다.
표준지는 행정구역에 따라 표준지의 지역시장 범위가 결정된다. 감정평가사들은 행정구역 단위로 배정되기 때문에 행정구역 경계에 인접한 필지 간에는 가격 불균형이 발생할 수 있다. 이 때문에 행정구역을 경계로 하고 있는 인접한 필지들의 가격 불균형에 대한 조정이 불가피하다. 이를 위해 가격균형협의회가 존재한다. 감정평가사들은 가격균형협의회 이전에 평가 예정가격을 먼저 사전 조사하고, 가격균형협의회 이후에 다시 한 번 최종 가격을 산정함으로써 총 두 차례의 현장 조사를 통한 가격 산정을 하게 된다.
감정평가사들의 표준지 평가 결과는 소유자와 시군구청의 의견 청취 과정을 거치게 되며 시군구 부동산평가위원회의 심의를 거친다. 이후 조사 평가가격의 확정을 통해 조사평가 보고서의 접수 및 검수가 있은 다음 지가를 공시한다. 공시된 지가에 대해서는 이의 신청 기간을 거친 후 이의 신청 필지에 대한 재조사 및 평가가 이루어진다.
② 검증 절차
평가과정에는 세 단계의 검증 절차가 있다. 첫 번째는 표준지 선정 결과의 심사 단계이다. 이 단계에서는 표준지 선정 결과를 심사한다. 표준지 증․감 현황, 신규․삭제 필지별 내역, 조정 내역 및 시ㆍ군ㆍ구와의 선정 협의 결과를 토대로 표준지의 위치가 타당하게 조정되었는지를 검증하는 절차이다.
두 번째는 표준지 가격균형 협의 단계이다. 가격균형협의회가 담당한다. 가격균형협의회는 조사․평가자 상호간 거래사례․평가 선례 등 가격자료 조사 결과를 토대로 평가 예정가격을 교환하며, 시․도 가격균형협의 결과 및 실태를 점검하여 전국가격균형협회를 통해 종합적으로 검증한다.
세 번째는 전산 자료의 검수 단계이다. 이 단계에서는 전산을 통해 공시지가 표준지의 수, 토지대장 상이 내역, 표준지 조사․평가금액 내역, 선정․심사 후 변경 내역, 전년 대비 토지특성 상이 내역, 참고가격 기재 실적 등에서의 오류를 검증한다.
나. 표준지 공시지가의 이해 당사자
표준지 공시지가의 이해 당사자는 다음 표에서 보는 바와 같이 감정평가사와 정부 그리고 토지 소유자이다. 감정평가사는 정부의 조사평가 의뢰로 공시지가를 평가한다. 정부는 평가된 가격에 대한 소유자의 의견을 청취한 후 공시를 한다. 이의 신청 단계에서는 건설교통부를 매개로 감정평가사의 평가가격이 토지소유자에게 전달된다.
① 평가 절차
개별 공시지가의 평가 절차는 아래 그림과 같다. 아래 그림에서 산정지가 및 의견제출 지가의 검증 그리고 이의신청 지가의 검증 및 처리 단계만 감정평가사의 업무이다. 나머지 절차는 모두 시ㆍ군ㆍ구청 공무원의 업무이다.
정확한 개별지가 산정을 위해서는 개별 필지별로 모두 감정평가를 하여야 한다. 그러나 개별 공시지가의 대상 필지는 대단히 많기 때문에 실제로는 막대한 비용이 소요된다. 이에 우리나라에서는 표준지 평가 후 비교 표준지를 선정한 다음 토지가격 비준표를 이용하여 비례적으로 개별 공시지가를 산정하는 대량평가 기법을 사용하고 있다.
표준지 공시지가와 달리 개별 공시지가의 산정에서 감정평가사의 업무는 오로지 산정된 개별지가의 검증 업무만으로 한정된다. 검증 작업 또한 감정평가사 단독의 업무는 아니다. 시ㆍ군ㆍ구청 공무원과 공동으로 작업한다. 따라서 개별 공시지가 평가 과정에서는 토지 소유자의 이해관계에 따라 평가사의 중립성이 훼손되는 문제는 없는 것으로 판단된다. 개별 공시지가 산정 자체가 토지가격 비준표에 따라 알파(ALPA) 프로그램을 이용하여 자동으로 이루어지기 때문이다.
그러나 개별 공시지가의 검증에서는 개별 공시지가의 검증 업무 자체가 실질적으로 잘 이루어지고 있는지 혹은 감정평가사가 평가 능력을 제대로 갖추고 있는가를 판단할 수 있는 단계나 과정은 없다. 감정평가사는 시ㆍ군ㆍ구청의 공무원과 함께 지가 도면을 펼쳐놓고 토지가격 비준표와 알파 프로그램을 이용하여 산정된 필지들의 가격 균형이 잘 이루어졌는지 그리고 비교 표준지의 선정이 잘 이루어졌는지를 검증하는 수준에서 그친다.
② 개별 공시지가의 검증 절차
개별 공시지가 검증은 검증 순서에 따라 토지가격 비준표를 이용하여 산정된 개별 공시지가를 검증하는 “산정지가 검증”, 산정지가를 열람하고 이를 기초로 토지 소유자들이 별도로 의견을 제출한 지가에 대하여 검증하는 “의견제출 지가 검증”, 그리고 공시된 개별 공시지가에 대한 추가 이의 신청이 있는 경우에 실시하는 “이의신청 지가 검증”으로 구분된다.
A. 산정지가 검증
산정지가 검증은 시장․군수․구청장이 산정한 지가에 대하여 지가 현황도면 및 지가조사 자료를 기준으로 「지가공시법」 제 10조의 2 제 4항 및 「지가공시법 시행령」 제 12조의 4 제 1항 내지 제 2항의 규정에 의하여 실시하는 검증을 말한다. 산정지가 검증 대상은 개별 토지의 지가변동률이 크거나 해당 시․군․구의 지가변동률과 큰 차이를 보이고 있는 필지, 새로운 개발사업이 시행되거나 용도지역․지구가 변경된 필지, 그리고 시장․군수․구청장이 산정지가의 균형 유지를 위하여 필요하다고 인정하는 필지들에 대하여 예산의 범위 내에서 선정하게 된다. 다만 공시 기준일 이후에 분할․합병 등이 발생한 토지는 전체 필지에 대하여 검증을 실시한다(개별 공시지가 검증 업무처리 지침 제 4조).
산정지가 검증을 담당하는 감정평가사는 당해 시․군․구의 표준지 공시지가 조사를 담당한 감정평가사가 지정되는 것이 원칙이다. 해당 감정평가사가 해당 지역의 부동산 시장가격에 대하여 가장 전문적 지식을 가지고 있기 때문이다.
산정지가 검증은 40일이 원칙이며, 정당한 사유가 있는 경우에는 시장․군수․구청장과 협의하여 연장 또는 단축할 수 있다. 산정지가 검증을 의뢰받은 감정평가사는 시장․군수․구청장이 작성하여 제공하는 지가 현황도면 및 지가조사 자료를 기초로 개별 토지가격 산정의 적정성 여부를 검토하게 된다. 이 경우 감정평가사가 필요하다고 인정하는 경우에는 현지조사를 실시할 수 있다.
감정평가업자가 산정지가 검증을 실시할 때에는 다음 사항을 충실히 검토․확인하여야 한다.
B. 의견제출 지가 검증
의견제출 지가 검증이란 시장․군수․구청장이 산정한 지가에 대하여 토지 소유자나 기타 이해관계인이 지가 열람 및 의견제출 기간 중 의견을 제출한 경우에 실시하는 검증을 말한다. 토지 소유자의 의견 제출이 있는 경우 시장․군수․구청장은 이를 담당 감정평가사에게 통지한다. 감정평가사는 현지조사를 실시하고 개별 토지가격 산정 등의 적정성 여부를 검토해 의견제출 지가 검증을 완료한 날로부터 7일 이내에 시장․군수․구청장에게 보고한다.
C. 이의신청 지가 검증
이의신청 지가 검증이란 시장․군수․구청장이 개별 공시지가를 결정․공시한 후 토지 소유자 등이 이의신청을 제기한 경우에 실시하는 검증을 말한다. 토지소유자로부터 이의신청이 있는 경우 시장․군수․구청장은 감정평가사에게 이를 통지하게 되고, 감정평가사는 이의신청지가검증을 완료한 날로부터 7일 이내에 시장․군수․구청장에게 보고하게 된다.
나. 개별 공시지가의 이해 당사자
개별 공시지가의 이해 당사자는 표준지 공시지가와 마찬가지로 감정평가사, 정부(건설교통부와 시군구청 공무원)와 토지 소유자로 구성되지만 감정평가사는 검증 업무에만 참여하기 때문에 토지 소유자와는 단절되어 있다.
